בחודשים האחרונים מסתמנת בבנקים למשכנתאות מגמה של התייקרות משמעותית בריביות, למרות שריבית בנק ישראל נותרה ללא שינוי ועלויות גיוסי הכספים של הבנקים נותרו לכאורה ללא שינוי, אם כן מהי הסיבה להתייקרות זו?
הסיבה להתייקרות ריביות המשכנתא, הינה שינוי מדיניות בנק ישראל בנוגע ל "יחס הלימות ההון" בבנקים, קודם כל נצטרך להבין מונח יסוד הנקרא – “הלימות הון.
משמעות הלימות ההון היא גודלו והרכבו של הון הבנק ביחס לפרופיל הסיכונים שלו. על מנת לחזק את יציבות הבנקים, קובע המפקח על הבנקים רמה מינימלית של הון אותו נדרשים הבנקים להחזיק לצורך ספיגת הפסדים אפשריים כתוצאה מהפעילות העסקית שלהם.
עד פברואר 2013 נדרשו הבנקים למשכנתאות לרתק הון של כ-35% מהיקף המשכנתא שהעניקו, בפברואר 2013 הודיע המפקח על הבנקים כי מעתה הבנקים במשכנתאות של בין 45%-60% מימון ידרשו לרתק הון של 50% מהיקף המשכנתא שניתנה, משכנתאות בהיקף של מעל 60% מימון ועד 75% מימון ידרשו לרתק הון של 75% מהיקף המשכנתא ואילו במשכנתאות במימון של עד 45% מימון הדרישה תישאר ללא שינוי כלומר ריתוק הון של 35% מהיקף המשכנתא שניתנה.
מה המשמעות של הנחיות אלו?
על מנת שהבנקים יוכלו לשמור על שיעור תשואה על ההון הרצוי להם מפעילות המשכנתאות, הם יאצלו להגדיל את שיעור הריבית שהם גובים מהלקוחות.
אם ההנחיה נכנסה בפברואר 2013 מדוע חלה קפיצה בריביות במרץ 2016?
הבנקים הגדולים (מזרחי טפחות, לאומי, פועלים) לא עומדים ביעד הלימות ההון שהוגדר להם לסוף שנת 2016 ולכן החלו לבצע צעדים לצורך עמידה ביעדים. מזרחי טפחות לדוגמא מכר למנורה תיק משכנתאות של 770 מיליון ₪ מה שיאפשר לו להגיע ביתר קלות ליעד הלימות ההון הנדרש. הניסיונות של הבנקים לעמוד ביחסי הלימות ההון שהגדירו להם בסופו של דבר לכאורה מקטינים את הרווח של הבנק (אך גם מורידים את הסיכון של הבנק) שכן כעת הם נדרשים לשים בצד יותר רזרבות. על מנת לפצות על כך, הבנקים מעלים ללקוחות את הריביות על משכנתאות במימון גבוה מ-45% מערך הנכס.
מה השפעה הישירה על הלקוח שרוכש דירה?
לדוגמא: לקוח שרכש דירה במיליון ₪ וביקש משכנתא ל-20 שנים.
- 45% מימון – ההחזר החודשי עומד על כ-2,500 ₪ לחודש ויישאר פחות או יותר ללא שינוי.
- 60% מימון – ההחזר החודשי עמד על כ-3,300 ₪ לחודש וכעת צפוי לעלות לכ-3,450 ₪ (כ-0.5% עליה בריבית).
- 75% מימון – ההחזר החודשי עמד על כ-4,300 ₪ לחודש וכעת צפוי לעלות לכ-4,500 ₪ (כ-0.8% עליה בריבית לעומת 45% מימון).
ומה הצפי לעתיד?
עד שהיצע הדירות לא יגדל משמעותית ונראה ירידה במחירי הדירות או לפחות עצירה, בנק ישראל צפוי יהיה להטיל מגבלות נוספות על הבנקים על מנת לשמר את היציבות שלהם, דבר אשר יחמיר עם רוכשי הדירות ואולי דווקא עם הזוגות הצעירים אשר בדרך כלל זקוקים למינוף גבוה. בנוסף אסור לשכוח שהריבית במשק בפועל עדיין בכלל לא עלתה וברגע שגם היא תעלה (זה רק שאלה של זמן מתי) אז נחווה עליות נוספות.
כאשר אנו מחשבים את ההחזר החודשי של המשכנתא, לא מספיק להסתכל רק על ההחזר החודשי הראשוני אלא גם על הצפי להחזרים החודשיים העתידים ולעלות הכוללת של המשכנתא לאורך חייה. שימו לב כי מחשבוני המשכנתא המופצים באינטרנט על ידי הבנקים למשכנתאות וגם על ידי רוב יועצי המשכנתאות, אינם לוקחים בחשבון את השינויים החזויים בעתיד בהחזר החודשי ובעלות הכוללת של המשכנתא כתוצאה משינויי ריבית ומדד, שינויים אלו יכולים להיות מאוד מהותיים עבורכם בקבלת ההחלטות ויכולים להתבטא בפערים של מאות שקלים בחודש ויותר, ועשרות רבות של אלפי שקלים בתחשיב הכולל של המשכנתא לאורך השנים.
