מאיזה בנק הכי כדאי לקחת משכנתא?


 התשובה לשאלות הרבות שעולות לכל רוכש דירה בעת לקיחת המשכנתא, היא אחת– אין בנק טוב ואין בנק לא טוב אין בנק זול ובנק יקר, ישנו בנק שמעדיף אזורים מסוימים בארץ וייתן לרוכש נכס באותו אזור תנאים משופרים, וישנו בנק שמעדיף לקוחות מסוימים ולכן ייתן להם תנאים טובים יותר,   כמובן שבבנק שהנכם מנהלים את החשבון שלכם (במידה והנכם לקוחות טובים) תוכלו לקבל בדרך כלל תנאים טובים יותר משאר הבנקים, 

אז מה עושים בפועל ?

במשכנתא חדשה:

בשלב ראשון כדאי שתפנו לבנק בו מנוהל חשבונכם ושאליו מועברות המשכורות, לבנק זה יש את מירב המידע עליכם כלקוחות כגון, האם הנכם מתנהלים נכון כלכלית, האם אתם במינוס בדרך כלל, ההכנסות שהנכם מציגים לבנק בעת בקשת המשכנתא מאומתים על ידי הבנק על ידי בדיקת העובר ושב שלכם תקופה ארוכה אחורה, ועוד מידע בנוגע להתנהלות שלכם בחשבון,

ולכן במידה והנתונים האמתיים שלכם אכן טובים מומלץ לפנות קודם כל לבנק בו מנוהל חשבונכם וסביר להניח ששם תקבלו את התנאים הטובים ביותר,

כמובן שכדאי (במידה ויש לכם סבלנות) לפנות לכמה בנקים נוספים, רצוי לכמה שיותר, וכך להשוות בין כל ההצעות שקיבלתם.

במידה והנתונים האמתיים שלכם אינם זהים לנתונים שהנכם מציגים בפני הבנק בעת בקשת ההלוואה, מומלץ שלא לפנות לבנק בו מנוהל חשבונכם אלא דווקא לפנות לבנקים אחרים, וכך תוכלו להציג לאותו בנק נתונים טובים יותר, כמובן שהבנקים אינם טיפשים ויבקשו מכם תדפיסי עובר ושב לשלושת החודשים האחרונים כדי לבדוק שהמשכורות וההכנסות עליהם אתם מצהירים אכן נכנסות לחשבונכם ואינם תלושים או אישורים פיקטיביים, וגם כדי לבדוק שאין לכם בעיות כמו הוראות קבע שחזרו, ציקים שחזרו, אכ"מ הלוואות שיורדות כל חודש, ועוד,

ולכן במידה והנתונים שהנכם מציגים לבנק אינם תואמים את הכנסותיכם האמתיות כדאי לתכנן מהלך זה מראש ולהפקיד כספים אלו שהנכם מצהירים עליהם, בחשבון שלכם כמה חודשים לפני בקשת ההלוואה כך שיראו בתדפיסי העו"ש שידרוש הבנק. 

במחזור משכנתא קיימת:

במידה והנכם ממחזרים משכנתא קיימת, מומלץ בשלב ראשון לפנות לבנק בו נמצאת המשכנתא שלכם כרגע, בנק זה ירצה לשמר אתכם ובדרך כלל יציע לכם תנאים טובים יותר משאר הבנקים, 

אבל כדי שהבנק שלכם יהיה מוכן לשפר את תנאי ההלוואה שלכם, תצטרכו לפנות לכמה בנקים אחרים ולומר להם שהנכם מעוניינים למחזר את המשכנתא שלכם ובקשו אישור עקרוני להלוואה,

לאחר שתקבלו מספר אישורים עקרוניים, חזרו אל הבנק שלכם והציגו בפניו את התנאים שהשגתם ובקשו לקבל את אותם תנאים או אפילו טובים יותר, כאשר על השולחן מונחת האופציה למעבר לבנק אחר במידה ולא תקבלו את התנאים שביקשתם,(כמובן היו הגיוניים ואל תבקשו תנאים שאינם הגיוניים,)

 

מספר צעדים שיציגו אתכם כלקוחות חזקים

ישנם מספר מהלכים שתוכלו לעשות כדי להציג אתכם בעיני הבנקים כלקוחות טובים יותר, וכך להשיג תנאים טובים יותר מהבנק,

1.      כמה חודשים קודם לבקשת ההלוואה כדאי להצהיר על כל ההכנסות, גם אם בדרך כלל אתם משמיטים חלק מההכנסות כדי להימנע מתשלומי מיסים, בעת בקשת ההלוואה ככל שתציגו הכנסות גדולות יותר כך הבנק יתייחס אליכם כלקוחות מועדפים יותר וישפר את תנאי ההלוואה שלכם,

2.      במידה ויש לכם הלוואות שמשולמות מחשבונכם כל חודש ומועד סיום ההלוואה הינו שנה וחצי ויותר, (הבנק רואה הלוואות אלה ומפחית את סכומי ההלוואות המשולמים כל חודש מההכנסה שלכם, כך שאם הנכם מכניסים 15,000 ₪ כל חודש ויש לכם הלוואה שהתשלום החודשי עליה הינו 5,000 ₪ הבנק יתייחס להכנסותיכם כ 10,000 ₪ בלבד)

כדאי שתסגרו הלוואות אלו  3 חודשים קודם בקשת ההלוואה,( לאחר שאושרה ההלוואה הנכם יכולים לקחת הלוואות נוספות והלוואות אלו לא ירעו את תנאי ההלוואה שקיבלתם כבר)

3.      במידה והנכם מתכוונים לרכוש רכב חדש או הוצאות רציניות נוספות שהנכם מתכוונים לממן על ידי הלוואה, (הלוואה בנקאית או מחברת מימון ,ולא הלוואה מחברים או משפחה שאינה מופיעה בצורה ישירה בתדפיסי העו"ש שלכם) כדאי מאוד שתמתינו עם רכישה זו עד לקבלת ההלוואה, ככל שיהיו לכם פחות הלוואות כך תהפכו ללקוחות טובים יותר בעיני הבנק. 

 

4.      בדקו כיצד חברות דירוג האשראי מדרגות אתכם, חברת BDI , ביזנסדאטה ישראל, הינה חברה במחזיקה בנתונים של כל אדם מבחינת התנהלותו הכלכלית, דו"ח אשראי (פרסונל ציק) על אדם פרטי מציג מידע פיננסי שלילי וחיובי על מוסר התשלומים של צרכן. המידע נאסף ממגוון מקורות מידע הכוללים, בין היתר: בנקים, חברות כרטיסי אשראי, בתי משפט, כונס נכסים, הוצאה לפועל, בנק ישראל וחברות מובילות במשק. ומציג מידע כגון ציקים שחזרו, פשיטות רגל, הוצאות לפועל, ועוד,  במידה ולא הייתה לכם כל בעיה כזו מומלץ לבצע עיון בחברת BDI  ולהגיע לבנק בידיעה שהנכם לקוחות איכותיים ויש להתייחס אליכם בהתאם.

 

5.      אחוז מימון נמוך, מה זה אומר ? ברכישת נכס ככל שאחוז המימון שניקח מהבנק יהיה נמוך יותר כך התנאים שנקבל יהיו טובים יותר, לדוגמה אם אנו רוכשים נכס ב 1,000,000 ₪ ואנחנו מבקשים הלוואה מהבנק על סך של 750,000 ₪ זאת אומרת 75%מימון, במצב זה  נקבל מהבנק תנאים פחות טובים, ואילו ברכישת אותו נכס בשווי 1,000,000 ₪ וההלוואה שנבקש מהבנק תהיה על סך של 500,000 ₪ זאת אומרת 50% מימון, ודאי שנקבל מהבנק תנאים טובים יותר , וכן הלאה ככל שאחוז המימון יהיה נמוך יותר כך התנאים שנקבל יהיו טובים יותר, מכיוון שרמת הסיכון של הבנק היא פחותה.

 

6.      במידה ושילמתם מספר שנים משכנתא ללא פיגורים, או לחילופין הנכם משלמים שכר דירה כמה שנים, אפשר להציג מידע זה לבנק וכך להראות כלקוחות טובים ויציבים יותר העומדים בתשלומים שלקחו על עצמם למשך תקופה.

הכתבה באדיבות ידידיה רפאלוב - משכנתא יועצים

לקבלת ייעוץ משכנתא מקצועי ולתיאום פגישה חינם  לחץ כאן או חייגו: משרד:02-564-6563 נייד: 058-430-5321 

"משכנתא יועצים – אנשי מקצוע בצד שלך"