ה


משכנתא יועצים אנשי מקצוע בצד שלך

  • הכנסה ברוטו
 
הכנסה ברוטו, היא ההכנסה החודשית שלכם לפני הניכויים, כגון מס הכנסה, ביטוח לאומי, פנסיה, גמל ועוד,
הבנק בודק את כושר ההחזר שלכם על פי ההכנסה נטו ולא על פי ההכנסה ברוטו.
 
  • הכנסה נטו
 
הכנסה נטו היא ההכנסה שלאחר כל הניקויים, כגון מס הכנסה, פנסיה, גמל, וביטוח לאומי, נכנסת לחשבון הבנק שלכם,
הבנק בודק את כושר ההחזר שלכם על פי ההכנסה נטו ולא על פי ההכנסה ברוטו.
 
  • הלוואת בלון - הלוואת גישור
 
הלוואת בלון או הלוואת גישור היא הלוואה שבה אין החזרים חודשיים, הריבית  וההצמדה נצברות על הקרן, ובסיום מועד ההלוואה הלווה משלם את כל החוב, קרן והצטברות הריבית וההצמדות,
הלוואה זו ניתנת בדרך כלל לתקופה של עד שנתיים.
הלוואת בלון מתאימה לרוכשי דירה שעדיין לא מכרו את דירתם הראשונה או שמכרו את דירתם אבל מועד קבלת התשלום שנקבע בחוזה חל בעוד זמן רב,
ומתאימה גם למשקיעים המעוניינים בעסקה מהירה של קניה השבחת הנכס ומכירתו.
 
 
  • הלוואת בלון חלקי
 
ישנו סוג נוסף של הלוואת בלון, "בלון חלקי" בבלון חלקי הלווה משלם רק את תשלומי הריבית כל חודש ובמועד פירעון ההלוואה משלם את הקרן,
ההבדל בין בלון  חלקי, לגרייס הוא שבגרייס ההלוואה היא לתקופה ארוכה ( עד 30 שנה)  ודחיית התשלומים –הגרייס הינו לתקופה קצרה (בין שנתיים לשלוש בדרך כלל)
ואילו בבלון חלקי כל ההלוואה היא לתקופה של כשנתיים בדרך כלל.
הלוואת בלון חלקי מתאימה לרוכשי דירה שעדיין לא מכרו את דירתם הראשונה או שמכרו את דירתם אבל מועד קבלת התשלום שנקבע בחוזה חל בעוד זמן רב,
ומתאימה גם למשקיעים המעוניינים בעסקה מהירה של קניה השבחת הנכס ומכירתו.
 
  • הלוואת זכאות 
 
הלוואת זכאות היא הלוואה בתנאים מועדפים שמעניקה המדינה באמצעות בנקים נותני משכנתאות שהורשו לכך, לצורך רכישה או בניית דירה למגורים.
הזכאות ניתנת למגזרים שונים באוכלוסייה, על סמך קריטריונים שקבעה המדינה. כמו מספר שנות נישואין, מספר הילדים, ועוד,  ומותנה בזה שהדירה הנרכשת הינה דירה ראשונה ואין בבעלות בעלי הזכאות דירה נוספת שרשומה על שמם או הייתה רשומה על שמם בעבר.
ניתן לפרוע הלוואת זכאות ללא תשלום עמלת פירעון מוקדם וללא צורך בהודעה מראש
הזכאות עומדת על 4%צמוד למדד המחירים לצרכן, ואינה אטרקטיבית כלל כיום.
הלוואת מקום -  מענק מקום - מענק מותנה
הלוואה מכספי המדינה הניתנת על ידי משרד הבינוי והשיכון, המיועדת לזכאי משרד השיכון בפריפריה ועיירות פיתוח, מענק זה מותנה בדרך כלל  בהחזקה בדירה מספר שנים.
ברוב המקרים הלוואות המקום הופכת למענק, לאחר תקופה מסוימת.
התנאים לקבלת מענקים משתנים בהתאם למדיניות הממשלה באותה נקודת זמן, המעוניינים לבדוק אפשרות זו יכולים לבדוק זאת במשרד הבינוי והשיכון.
 
 
 
 
  • הסבת ערבות חוק מכר
במקרה של רכישת דירה יד ראשונה שהבנק משלם את הכסף ישירות לקבלן ולא על ידי הקונה,  ידרוש הבנק מהקונה- הלווה  להסב את ערבות חוק המכר שקיבל מהקבלן, לטובת הבנק,
הקונה מתחייב בפני הבנק שנתן לו את הערבות, כי במקרה שהערבות תמומש, כספי הערבות של הבנק הערב, בגובה סך יתרת ההלוואה, ישולמו ישירות לבנק נותן ההלוואה, במקום לקונה עצמו, כדי לכסות את ההלוואה.
  • הסכם פיתוח
הסכם פיתוח הוא הסכם הנחתם בין היזם או הקבלן לבין  רשות מקרקעי ישראל, הסכם זה  נותן זכות ליזם או הקבלן  לפתח את הקרקע, ולבנות עליה, הסכם פיתוח מגביל בזמן את עבודות הפיתוח והבניה,
לאחר מכן חותמים  רוכשי הדירות על הסכם חכירה מול מנהל מקרקעי ישראל, על חכירת הקרקע לתקופה של  49 או 99 שנים.
  • הערת אזהרה
הערת אזהרה נועדה להזהיר את הקונה הפוטנציאלי מפני רמאים
הערת אזהרה מציינת שהאדם שלטובתו נרשמה ההערה נמצא בהליכי רכישת הנכס, ואין באפשרות המוכר למכור נכס זה לאדם אחר,
הערת אזהרה נרשמת בדרך כלל אחרי ששילם הרוכש חלק מהתשלומים אך עדיין לא השלים את כל תשלומי הרכישה, רק לאחר שישלים את התשלום באופן סופי תבוצע העברת הבעלות בטאבו לטובתו של הרוכש,
 
ולכן כאשר אדם מתעניין ברכישת נכס חשוב מאוד להוציא נסח טאבו עדכני ולראות שלא רשומה הערת אזהרה,
 רישום הערת אזהרה מתבצע בלשכת רישום המקרקעין-הטאבו,
 
  • הפרשי הצמדה
במסלולים הצמודים למט"ח או למדד המחירים לצרכן, ישנה הצמדה שהלווה אמור לשלם, הפרשים אלו מצטברים ומצטרפים ליתרת קרן ההלוואה,
וכך יכול להיווצר מצב בהלוואות צמודות מדד בתקופה שהמדד עולה משמעותית שיתרת הקרן רק גדלה ולא פוחתת בשנים הראשונות (בדרך כלל עד חצי מתקופת ההלוואה) על אף שהלווים משלמים מדי חודש את תשלומי המשכנתא,
הצמדה
הצמדה משמשת את הבנקים לשמור על ערך החוב שהלווים חייבים לבנק, שהרי במידה והמדד עולה, הכסף שווהפחות ומאבד מערכו, במקרה שהמדד עולה באופן משמעותי נוצרת אינפלציה - ירידה משמעותית בערך הכסף,
ולכן אם הבנק מלווה היום 1,000,000 ₪ למשך 30 שנה יתכן מאוד שבעוד 30 או 20 שנה אותם 1,000,000 ₪ יהיו שווים הרבה פחות וכך ייווצר מצב שהבנק יפסיד, ולכן מצמיד הבנק את החוב לגורם מסוים שישמור לו על ערכו של הכסף, בדרך כלל ההצמדה היא למדד המחירים לצרכן, מדד המחירים לצרכן מתפרסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס) ומתפרסם בכל 15 לחודש.
  • התחייבות לרישום משכנתא / התחייבות מוכר
התחייבות לרישום משכנתא /התחייבות מוכר מתבצעת בשני מקרים
1.   כאשר רוכשים דירה מקבלן ולצורך מימון העסקה לוקחים הרוכשים משכנתא, ומכיוון שאין עדיין פרצלציה אי אפשר לרשום הערת אזהרה בטאבו, לכן נדרש המוכר לתת התחייבות שיסכים שתירשם הערת אזהרה בטאבו לטובת הבנק, ברגע שתתבצע פרצלציה והרישום יתאפשר.
2.   ברכישת דירה רגילה והרוכשים מעוניינים לקחת משכנתא, אבל הנכס עדיין לא רשום על שמם, (תהליך הרכישה והתשלומים עוד לא הסתיים וחלק מן התשלומים אמורים להיות משולמים  מכספי הבנק), במקרה כזה ידרוש הבנק את התחייבות המוכר, שיתחייב שהוא מאשר לבנק לרשום לטובתו הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין הטאבו,
 
  • התחייבות עורך דין
התחייבות עורך דין הינה התחייבות שמעניק עורך הדין שמלווה את עסקת הרכישה, לבנק שנותן משכנתא ללויים,
ומשמעותה היא, שכאשר יתאפשר והנכס יהיה רשום בצורה מסודרת בטאבו, ירשום עורך הדין את הלווים כבעלים, ואת הבנק כמשעבד,
הבנק דורש התחייבות זו במקרה של רכישת נכס שלא רשום בצורה מסודרת בטאבו, כגון מקרים שהנכס רשום בחברה המשכנת או כאשר לא בוצעה פרצלציה – חלוקה, במקרים אלו הבנק לא יכול באותה נקודת זמן של מתן המשכנתא לרשום לטובתו שעבוד בטאבו, ולכן נדרשת התחייבות עורך הדין.
 
ה